Morant Arquitectura

¿CUÁNTO CUESTA HACERSE UNA CASA?

Valencia, Febrero 2024

Una pregunta recurrente de nuestros clientes es ¿Cuánto me va a costar la construcción de mi casa?
Puede ser muy variable, los factores que afectan son entre otros, el propio diseño de la vivienda, las instalaciones que se dispongan, los acabados y los condicionantes de la parcela. Veamos:

DISEÑO:
Se indican a continuación factores de diseño que afectan al presupuesto:
* No es lo mismo construir en una sola planta que construir en varias plantas o hacer sótanos.
* Distribuciones eficientes para ajustar el coste de las instalaciones y de su distribución evitando trazados innecesarios.
*Tipo de estructura y cimentación. Dependiendo del diseño, del tipo de terreno y condicionantes periféricos, unas soluciones son más adecuadas que otras.
* El tamaño de ventanales, afecta a la eficiencia energética, al coste y prestaciones requeridas, acristalamientos, al aislamiento al ruido y a las soluciones constructivas que implica.
*Desarrollo y tipos de fachadas, volumetrías. La envolvente térmica afecta a la eficiencia energética y al coste de los cerramientos.
*La orientación es fundamental, para el aprovechamiento de la luz natural, la eficiencia energética y para el rendimiento adecuado de las instalaciones. La orientación afecta al coste de la obra y a los consumos energéticos durante la vida útil de la misma.

INSTALACIONES:
Se indican a continuación factores relacionados con las instalaciones que afectan al presupuesto:
*Calefacción y clima. No es lo mismo instalar suelo radiante que instalar calefacción por radiadores o que instalar aparatos de climatización.
*El clima se puede centralizar o zonificar, se pueden instalar máquinas de caudal variable, se puede vincular a sistemas domóticos, hay gran diferencia de precios de unos sistemas a otros y de unas marcas a otras.
*La producción de agua caliente puede ser mediante aerotermia, gas, con captadores solares, calentadores convencionales, etc.
*Instalación fotovoltaica para producción de energía eléctrica, que puede equiparse con baterías. Existen subvenciones y se amortizan en 7 años dependiendo de la instalación, pero es un coste adicional a valorar.
*Instalaciones domóticas para control de sistemas de confort de la vivienda, de seguridad e iluminación.
*Instalaciones eléctricas, puntos de carga para vehículo eléctrico, tomas de corriente, iluminación, disposición de motores (piscina, puertas automáticas, equipos de bombeo, generadores…)
*Instalaciones de ventilación, que pueden ser hibridas o mecánicas. Las ventilaciones mecánicas de alta eficiencia con recuperador entálpico son interesantes desde el punto de vista energético y del confort pero suponen un desembolso inicial a considerar.
*Instalaciones de iluminación arquitectónica de diseño.
*Riegos de jardín.
*Piscina y edificaciones auxiliares, barbacoas, paelleros, etc.

ACABADOS Y EQUIPAMIENTOS
Se indican a continuación factores relacionados con los acabados y equipamientos que afectan al presupuesto:
*Cocinas, electrodomésticos y mobiliario integrado. El mercado plantea una oferta muy variada en soluciones, tanto en diseño, como en calidades, acabados y precios.
*Sanitarios, mamparas, platos de ducha y griferías. Aquí también es casi infinita la oferta en calidades y precios.
*Revestimiento de paredes y suelos en baños y cocinas. No es lo mismo hacer un revestimiento de piedra natural que colocar un gres porcelánico rectificado de gran formato, que revestir con materiales más sencillos.
*Tipos de tabiquería, no es lo mismo trabajar con tabiquerías auto portantes de yeso laminado (tipo Pladur) que con tabiquería convencional de ladrillo enlucido.
*Techos, que pueden ser acústicos, continuos, registrables, decorativos, etc. Los techos son importantes desde el punto de vista del confort, del diseño y de la practicidad. Los precios son también variables en función de los tipos, prestaciones y acabados que decidamos.
*Suelos interiores y exteriores. Los tipos, prestaciones y formatos influyen significativamente en el precio de suministro y también en el precio de la colocación.
*Carpinterías interiores, no es igual puertas estandarizadas que puertas especiales de suelo a techo, sin marcos, con bisagras ocultas, con cierre magnético. Los acabados y calidades también influyen. Los armarios también son una partida que debe estudiarse con detalle ya que representan un coste que puede ser significativo.
*Carpinterías exteriores, que se equipan con rotura de puente térmico. Hay diferencias reseñables de unas marcas a otras y dentro de las marcas, de unas series a otras, no es lo mismo perfilerías ocultas que convencionales, que se dispongan sistemas de cierres de seguridad especiales, etc. Las prestaciones de determinadas marcas son interesantes pero pueden tener un coste superior. Los tamaños de las ventanas también afectan al precio como ya hemos comentado.
*Los acristalamientos deberán ser conformes con las exigencias térmicas para cumplir con las especificaciones del Código Técnico. Podrán ser bajo emisivos y con control solar, de seguridad, etc.
*Acabados de fachada, no es lo mismo una fachada ventilada, que un SATE, un paneleado de hormigón, un ladrillo cara vista o un revestimiento continuo como por ejemplo un monocapa. Existen acabados que suponen un coste inicial superior pero tienen un menor coste de mantenimiento.
*Soluciones constructivas, vierteaguas, barandillas, composición de fachadas, composición de cubiertas, composición de suelos. Dependiendo de las soluciones hay gran variación en el precio.

PARCELA
Se indican a continuación factores relacionados con la implantación que afectan al presupuesto:
*La geometría de la parcela puede representar problemas de acceso durante la obra lo cual puede incidir sobre el coste de los medios auxiliares para la ejecución. Ubicación de grúas, secuencia constructiva, montajes de andamios, etc.
*Si la parcela no es plana, habrá que realizar nivelaciones y muros de contención. Suponen un coste extra y deberá estimarse correctamente la entidad de estas obras ya que en algunos casos resultan un capítulo que afecta bastante al coste final de la construcción.
*Necesidad de urbanizar o desviar servicios públicos. No es lo mismo contar con los suministros a pie de parcela que tener que realizar conexiones exteriores a servicios existentes. En las compras de parcelas segregadas, no es raro que una parcela se queda con los servicios urbanos y las otras no, Es
común que se deban realizar obras en vía pública. Requieren a veces proyectos extras y siempre aval o garantía presentada al ayuntamiento.
*Servidumbres. Hay que analizar si tenemos servidumbres, distancias a respetar, prohibición parcial de construir en un área determinada de la parcela. Por servidumbres de protección de viales, de líneas eléctricas, etc.
*Orientación, a veces la geometría y el mejor aprovechamiento geométrico de la parcela está reñido con la buena orientación, esto, de no valorarse debidamente, podría suponer un coste energético de por vida y unas soluciones para protegerse del soleamiento inadecuado que afectarán al coste de la obra y su funcionamiento óptimo.

OTROS GASTOS
Otra pregunta que nos hacen es, además de pagar la obra, ¿Qué otros gastos tenemos que afrontar? Vamos a poner un ejemplo, un caso real, vivienda unifamiliar en Ribarroja del Turia. Valencia.

ESTIMACION COSTES
Parcela aproximada 650 m². El precio de la parcela no se incluye en la estimación de costes que nos ocupa.
Superficie construida:160 m2 construidos de vivienda. La estimación se compone de tres conceptos: Licencia de obras, precio de la obra y varios.
1.- Por una parte tenemos la licencia de obras, que en Ribarroja es un 4.5 % del PEM teórico (Presupuesto de ejecución material a efectos del Ayuntamiento). Se compone de ICIO +TASA (Impuesto de Construcciones y Obras 3% del PEM +Tasa por Actuaciones Urbanísticas 1,50% del PEM). En otros municipios varían los porcentajes pero suelen están entre el 4 y el 7% del presupuesto de ejecución material.
El ayuntamiento de Ribarroja del Turia estípula un módulo de 740 €/m2de precio para obra nueva. Añadimos piscina y vallado con precio aproximado ya que en la ordenanza fiscal no se contempla.
2.- Otro concepto es el precio de la obra. Hemos hecho un pre-dimensionamiento de precios con un programa para elaboración de presupuestos, introduciendo m², geometría y niveles, número de
baños, tipos de revestimientos, hemos añadido climatización por conductos y agua caliente por aerotermia para evitar captadores solares. Resultan aprox. 1.450 €/m²
Faltaría introducir placas fotovoltaicas que podrían ser opcionales o instalarse más adelante. Se añade también un precio de acondicionamiento de la parcela (urbanización, piscina, vallados y muros)
Es una estimación que se tendrá que ajustar con las mediciones precisas del proyecto. Resultan aprox. 1.595,58 €/m² +IVA.
3.- Varios es el concepto que contempla el resto de costes.
– El estudio geotécnico es necesario.
– La auditoría energética es obligada.
– En los honorarios de arquitecto y arquitecto técnico la intervención es de principio a fin, con asistencia semanal a la obra durante la ejecución.
– Se ha estimado un importe de 2.500 €, para las acometidas a redes municipales. Esto en cada municipio resulta diferente. Se coordina con la constructora para preparar los trabajos según condiciones que indican los suministradores pero suelen realizarlas empresas autorizadas.
Se resume el presupuesto estimado en la tabla siguiente:

(*) Este precio unitario, como ya se ha indicado, es muy variable y depende de calidades y soluciones adoptadas. (**) Este precio en este caso se estima aproximadamente en un 6,50% del presupuesto, se acuerda en cada ocasión y depende de los factores de complejidad que se dan en cada proyecto. Incluye arquitecto y arquitecto técnico.